Vous hésitez à vous lancer dans l’investissement locatif ? Ou vous cherchez le bon endroit pour maximiser vos revenus ? En tant qu’experts de la location courte durée à Cherbourg, nous vous donnons aujourd’hui nos conseils pour réussir votre investissement locatif dans le Cotentin et pourquoi vous devez choisir cette région pour votre futur achat.
Pourquoi choisir Cherbourg pour un investissement locatif ?
Cherbourg-en-Cotentin, située au nord de la Manche, offre un beau mélange de vie citadine et de charme côtier. Avec ses industries florissantes, sa riche histoire maritime, une dynamique culturelle et beaucoup d’activités nautiques, c’est une commune attractive pour vivre, travailler ou venir en vacances.
Une destination très prisée par les touristes
Cherbourg se trouve dans le Cotentin, une région qui attire chaque année des milliers de touristes grâce à son histoire riche et ses paysages. Parmi les 10 raisons de venir en vacances dans le Cotentin selon l’Office du Tourisme, on retrouve notamment :
- La visite des plages du débarquement
- Les sentiers de randonnées avec des panoramas impressionnants
- Les balades à la découverte des phares
Il y a des tonnes de raisons de séjourner dans le Cotentin, et cela attire les touristes français comme les étrangers. D’après l’INSEE, le département de la Manche a comptabilisé pas moins de 2,7 millions de nuitées réservées lors de la saison estivale en 2023, dont 27% de la part de touristes étrangers.
Ce chiffre est en augmentation de 3,6% par rapport à 2022 et démontre l’engouement croissant des touristes pour la région.
Parmi les nationalités les plus présentes chez les touristes en Normandie, on retrouve :
- Les hollandais
- Les anglais
- Les allemands
- Les belges
De plus, les touristes internationaux sont de plus en plus nombreux et viennent de plus en plus loin (les touristes des États-Unis occupent la 5ème place, avec une progression de 5%).
En bref, Cherbourg et la région du Cotentin ont de beaux jours devant eux et attirent de plus en plus de touristes, désireux de séjourner dans des logements typiques !
Pour information, au 1ᵉʳ janvier 2024, on comptabilisait 1 415 chambres réparties dans 56 hôtels rien que sur Cherbourg en Cotentin, ainsi que 5 hébergements collectifs.
Un bassin de l’emploi en plein essor
L’activité économique est, elle aussi, en belle croissance dans le Cotentin. Pour preuve, le nombre de créations d’entreprise ne cesse d’augmenter. En effet, selon les données de l’INSEE, elles ont progressé de 7% entre 2021 et 2022. D’autre part, la part de population active augmente au fil des ans et le taux de chômage se réduit (9,7% en 2020).
Cherbourg abrite des entreprises reconnues comme Orano, la CMN ou encore Naval Group. La région du Cotentin attire donc de plus en plus les investisseurs et les travailleurs, contribuant ainsi à la dynamique du tourisme.
Une région très étudiante
Il est également important de noter que la Communauté Urbaine de Cherbourg (CUC) regroupe beaucoup d’écoles supérieures et accueille chaque année plus de 2500 étudiants. La demande locative y est de ce fait très importante aussi bien en courte, moyenne qu’en longue durée.
Quelle est la situation de l’immobilier à Cherbourg ?
Suite à un boom de l’emploi dans la région, le marché de l’immobilier à Cherbourg se retrouve en pénurie de logement. La demande étant largement supérieure à l’offre, le prix du m² à Cherbourg-en-Cotentin a connu une hausse de 6,3% en un an (source : PAP), atteignant 2342€/m² au 1ᵉʳ mars 2024.
Le prix des maisons est en moyenne supérieur à celui des appartements avec un prix du m² de 2246€ pour les appartements et 2385€ pour les pavillons.
Quel est l’investissement locatif le plus rentable à Cherbourg ?
Pour nous, l’investissement dans l’ancien avec travaux via le levier bancaire reste une valeur sûre. Nous avons personnellement investi dans de petits immeubles anciens avec travaux et sans copropriété. Consultez notre guide sur l’achat d’un appartement à Cherbourg pour en savoir plus.
Quel est le bon rendement pour un investissement locatif ?
Pour qu’un investissement locatif soit intéressant, il faut viser un rendement brut d’au moins 10%. Voici comment le calculer :
Rendement = Loyers annuels / (frais d’acquisition + frais de notaire + enveloppe travaux)
Prenons l’exemple d’un appartement meublé type T2 de 40 m2 :
- Loyer mensuel : 550€ (HC)
- Frais d’acquisition : 34 000€
- Frais de notaire : (environ 8% de frais d’acquisition) : 2 700€
- Enveloppe des travaux : 29 300€
Le rendement est alors égal à 10% en reprenant notre calcul : (12*550) / (34000+2700+29300).
Vous pouvez également évaluer le potentiel à la revente de votre bien locatif avec le calcul suivant :
Surface en m² * prix du m² (prix médian)
Si l’on reprend l’exemple ci-dessus, cela nous donne 40 m² * 2342€ = 93 680 €. Cela signifie que le bien peut être revendu pour environ 94 000€, soit 28 000€ de plus-value après déduction du coût de l’opération ! L’opération est rentable et fiable.
Où acheter sur Cherbourg ?
Voici les quartiers de Cherbourg où nous vous recommandons d’investir :
Val-de-Saire
Ce quartier est relié directement au centre-ville via le pont tournant, facilitant l’accès. Ce quartier est calme et plutôt résidentiel.
Centre-ville historique
Le quartier historique de la ville abrite des maisons typiques, construites en schiste bleu. C’est dans cette zone qu’on trouve de petits immeubles, beaucoup d’hôtels particuliers et quelques immeubles au style haussmannien.
Quartier Bucaille
Le quartier Bucaille est la zone résidentielle par excellence.
Quelles sont les étapes pour investir à Cherbourg ?
- Faire une étude de marché
- Bien définir son projet immobilier
- Vérifier sa capacité d’emprunt bancaire
- Identifier et visiter des biens en phase avec son projet
- Faire un point fiscalité
- Faire une offre négociée
- Obtenir la meilleure offre de prêt à la banque
- Signer la promesse de vente ou un compromis
- Signer l’acte de vente définitif (environ 3 mois plus tard)
Une fois ces étapes terminées, n’oubliez pas de vous entourer de professionnels pour vous aider à optimiser vos revenus locatifs. Notre conciergerie basée à Cherbourg en Cotentin vous guidera dans la diffusion de vos annonces sur les plateformes et dans la gestion des locataires. Vous pouvez consulter les tarifs de notre conciergerie ou nous contacter pour obtenir un devis sur-mesure.
FAQ
Est-ce qu’on peut faire un investissement locatif sans apport ?
Durant de nombreuses années, il était possible de réaliser un investissement locatif sans apport personnel. Vos fonds propres ne devaient financer que les frais annexes comme les droits de mutation (“frais de notaires”).
Mieux encore, certaines banques accordaient des prêts à 110 % qui couvraient à la fois le prix du logement et les droits de mutation.
En 2024, la situation a bien changé. Les banques n’accordent qu’exceptionnellement des crédits immobiliers sans apport personnel.
Pour l’investissement locatif, les banques vont, le plus souvent, vous demander de fournir au minimum 10 % de fonds propres, hors droit de mutation. Dans l’ancien, ils comptent pour 7 à 8 % du prix du bien. Vous devrez donc injecter 17 à 18 % d’apport dans votre investissement.
Dans tous les cas, il vous faudra monter un dossier bancaire béton qui fera gagner un temps précieux à votre banquier.
Est-ce-que l’investissement locatif clé en main est une bonne idée ?
On peut être tenté par l’investissement locatif clé en main tant il permet de s’acquitter des problématiques de gestion. Néanmoins, n’oubliez pas que cela s’accompagne de frais supplémentaires et parfois de promesses trop optimistes (peu réalistes).
Quoi qu’il arrive, nous vous recommandons vivement de faire une analyse approfondie des offres avant de faire votre choix.
Comment déclarer ses impôts avec un bien en location ?
Pour une location nue (non meublée), vous êtes soumis au régime micro-foncier par défaut, donnant droit à 30% d’abattement forfaitaire. Vous pouvez néanmoins opter pour le régime réel si vous préférez afin de déduire vos charges. Attention, sachez que ce changement sera fixé pour 3 ans si vous décidez de choisir cette option.
Si les revenus de votre location nue dépassent 15 000€ sur l’année, vous devez déclarer votre revenu foncier net, ce qui signifie que vous devez obligatoirement déclarer vos charges déductibles.
Concernant un bien meublé, il faut faire une déclaration conjointe à la déclaration de revenus (n°2042-C-PRO). Selon le montant de vos revenus, vous devrez peut-être créer une entreprise sous le régime de la micro-entreprise ou autre.
